Simulateur mensualité prêt immobilier

Ce que calcule le simulateur de mensualité

L'outil demande trois valeurs, et trois seulement : le capital emprunté, le taux nominal annuel hors assurance, la durée en années. Il en tire la mensualité d'un prêt à taux fixe remboursé par annuités constantes, puis le coût total des intérêts sur toute la durée.

La formule est celle de l'annuité constante : m = C × t / [1 − (1 + t)^−n], où C est le capital, t le taux nominal divisé par douze et n le nombre de mensualités. La durée saisie en années est convertie en mois, et le coût des intérêts s'obtient en retranchant le capital du total des mensualités.

Chaque échéance porte une part d'intérêts qui décroît et une part de capital qui augmente, pour un prélèvement identique du premier au dernier mois. Ce que le calcul ignore mérite d'être énuméré : l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie, l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé. Aucun de ces postes n'entre dans le taux nominal. Tous entrent dans le taux annuel effectif global.

Avant de commencer : trois chiffres et un document

Le capital à saisir n'est pas le prix du bien. C'est ce que la banque vous prête, donc le prix augmenté des frais que vous financez et diminué de votre apport. Les frais d'acquisition réglés chez le notaire se financent parfois, parfois non : tranchez avant de simuler, sinon le résultat glisse de plusieurs dizaines d'euros par mois.

Le taux à saisir est le taux nominal annuel, celui qui sert au calcul des intérêts. Pas le taux annuel effectif global, plus élevé parce qu'il englobe l'assurance et les frais.

Gardez enfin sous la main la fiche standardisée d'information de l'assurance. Le code de la consommation prévoit qu'elle soit fournie lors de la première simulation à toute personne qui se voit proposer ou qui sollicite une assurance emprunteur (article L313-10). C'est elle qui porte les montants à ajouter à la mensualité calculée ici.

Étape 1 : saisir le capital, le taux et la durée

Le champ « Capital emprunté » attend un montant en euros. Le champ « Taux nominal annuel, hors assurance » attend un pourcentage annuel, saisi avec une virgule ou un point. Le champ « Durée » attend un nombre d'années, que l'outil multiplie par douze pour obtenir le nombre d'échéances.

Le résultat s'affiche immédiatement, sous l'intitulé « Mensualité hors assurance emprunteur », accompagné du coût total des intérêts et du nombre de mois retenu. Rien n'est envoyé nulle part : le calcul s'exécute dans votre navigateur.

Une remarque sur les valeurs par défaut. Elles montrent le fonctionnement de l'outil, elles ne décrivent pas le marché : ni le capital de 200 000 €, ni le taux de 3,5 %, ni la durée de vingt ans ne sont des moyennes relevées quelque part. Remplacez-les par les chiffres de votre proposition avant de lire quoi que ce soit dans le résultat.

Deux scénarios se comparent en changeant une seule variable à la fois. Faites varier la durée à capital et taux constants, puis le capital à durée constante. La mensualité bouge proportionnellement au capital, beaucoup moins que proportionnellement à la durée.

Étape 2 : ajouter l'assurance emprunteur

Le prélèvement bancaire réel, c'est la mensualité calculée ici plus la cotisation d'assurance. Cette cotisation se calcule sur deux assiettes possibles, et la différence est structurelle. Sur le capital initial, elle reste constante jusqu'au dernier mois, alors que la dette a fondu. Assise sur le capital restant dû, elle décroît au rythme de la dette.

Une idée fausse circule sur ce point : la cotisation assise sur le capital restant dû démarrerait plus haut. C'est arithmétiquement inexact. À taux égal, elle est identique à celle assise sur le capital initial au premier mois, puisque les deux assiettes sont alors les mêmes, et strictement plus basse ensuite. Si une offre sur capital restant dû coûte plus cher, c'est que son taux est plus élevé, pas que son assiette la désavantage.

Le seul chiffre qui départage deux contrats est le coût en euros. Le code de la consommation impose au prêteur, et non à l'assureur, de faire apparaître le coût de l'assurance sur les huit premières années et sur la durée totale, ainsi que le taux annuel effectif de l'assurance (article L313-8). L'arrêté du 29 avril 2015 fixe pour sa part quatre montants sur la fiche standardisée d'information : cotisation périodique, coût total sur la durée, coût sur les huit premières années, taux annuel effectif de l'assurance. Le régulateur a donc lui-même consacré un horizon de huit ans comme repère de comparaison.

Reste la quotité. Deux emprunteurs assurés chacun à 50 % couvrent ensemble 100 % du prêt et paient moins que deux emprunteurs assurés chacun à 100 %. Aucun texte n'impose que la somme des quotités atteigne un niveau donné : l'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, c'est le prêteur qui en fait une condition. La question à se poser n'est pas arithmétique, elle est concrète. Que devrait assumer seul celui qui reste ?

Étape 3 : comparer deux durées sur le coût total

Prenons l'hypothèse de calcul affichée par défaut, 200 000 € au taux nominal de 3,5 %, hors assurance. Sur vingt ans, la mensualité ressort à environ 1 160 € et les intérêts à environ 78 400 €. Étalé sur vingt-cinq ans, le même prêt ramène la mensualité à environ 1 001 € et porte les intérêts à environ 100 400 €.

Cinq années de plus rendent donc environ 159 € de pouvoir d'achat mensuel et coûtent environ 22 000 €. Refaites le calcul avec vos propres chiffres : le rapport change, le sens jamais. Allonger la durée fait baisser la mensualité de moins en moins vite, pendant que le coût total continue de grimper à peu près régulièrement.

Cet arbitrage a une borne réglementaire. La décision du Haut Conseil de stabilité financière, contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022, plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la maturité du crédit à vingt-cinq ans, avec des aménagements pour les acquisitions comportant un différé d'amortissement. Les établissements conservent une marge de flexibilité sur une part de leur production, encadrée par la même décision. Le simulateur vous signale d'ailleurs une durée saisie au-delà de vingt-cinq ans.

Notre lecture, et c'est une appréciation, pas une règle : quand la durée maximale est atteinte et que le dossier ne passe toujours pas, le levier suivant n'est presque jamais le taux du crédit. C'est la cotisation d'assurance, qui pèse sur le taux d'effort au même titre que la mensualité bancaire, et qui se substitue, elle.

Vérifier la mensualité sur l'échéancier de l'offre

L'offre de prêt est accompagnée d'un échéancier qui détaille, ligne par ligne, la part d'intérêts, la part de capital amorti et le capital restant dû. C'est le document sur lequel se vérifie une simulation.

Quatre contrôles suffisent. Le capital figurant en tête correspond-il à celui que vous avez saisi ? Le taux nominal mentionné est-il celui de la proposition ? Le nombre d'échéances correspond-il à la durée ? La périodicité est-elle bien mensuelle, et la date de première échéance conforme à ce qui vous a été annoncé ?

La lecture réserve ensuite une surprise arithmétique. Sur un prêt long, les premières années remboursent surtout des intérêts. Le capital ne descend franchement qu'à partir du milieu de la durée, ce qui explique qu'une revente au bout de cinq ans laisse un capital restant dû proche du montant emprunté. Deux usages en découlent : mesurer ce que coûterait une revente anticipée, en comparant ce capital restant dû au prix de revente estimé frais compris, et mesurer l'effet d'un remboursement partiel, d'autant plus fort qu'il intervient tôt.

Une erreur de saisie sur un différé ou sur la date de première échéance se corrige avant l'acceptation. Après, elle se renégocie.

Le TAEG, le taux qui compare deux offres

Le taux nominal calcule les intérêts, rien d'autre. Le taux annuel effectif global intègre l'ensemble du coût du crédit : intérêts, frais de dossier, frais de garantie, coût de l'assurance exigée pour l'obtention du prêt, frais annexes imposés. Deux offres au même taux nominal peuvent afficher des taux effectifs sensiblement différents.

Le code de la consommation impose la mention de ce taux dans l'offre. Il impose aussi une limite haute : un prêt ne peut être consenti à un taux effectif global dépassant le seuil de l'usure applicable à sa catégorie et à la période, seuils publiés par la Banque de France.

Deux précautions de lecture. La première : le taux annuel effectif global ne se compare qu'à capital et durée identiques. Une offre sur vingt ans et une offre sur vingt-cinq ans ne se départagent pas sur ce seul indicateur, il faut alors regarder le coût total du crédit en euros. La seconde : ce taux inclut l'assurance du contrat groupe proposé par la banque. Si vous substituez ensuite un contrat moins cher, le taux affiché dans l'offre devient une photographie périmée, et le classement des deux propositions peut s'inverser.

Quand le résultat ne colle pas : les écarts fréquents

Premier écart, le plus courant : le taux annuel effectif global a été saisi à la place du taux nominal. Le résultat est alors surestimé, parfois de plusieurs dizaines d'euros par mois, puisque le coût de l'assurance se trouve compté deux fois.

Deuxième écart : l'assurance a simplement été oubliée. Le simulateur annonce une mensualité hors assurance, le prélèvement réel est plus élevé. Ajoutez la cotisation lue sur la fiche standardisée d'information.

Troisième écart : un différé d'amortissement. Pendant la période de différé, on ne rembourse que les intérêts, voire rien, et la mensualité annoncée par la banque est plus basse que celle du calcul. Le capital reste dû, et le coût total augmente.

Quatrième écart : des frais de garantie ou de dossier financés dans le prêt. Ils gonflent le capital emprunté, qu'il faut alors saisir frais compris. Cinquième écart, plus rare : une périodicité qui n'est pas mensuelle. L'outil raisonne en mois, un prêt à échéances trimestrielles ne s'y compare pas directement.

Taux fixe, taux variable, taux capé

Un taux fixe fige la mensualité pour toute la durée. L'échéancier remis au départ reste valable jusqu'au terme, et la simulation faite ici décrit exactement le prélèvement bancaire, assurance mise à part.

Un taux variable suit un indice de référence, augmenté d'une marge. La mensualité, ou la durée, évolue à chaque révision. La version capée limite la variation à la hausse dans une fourchette indiquée au contrat, ce qui rend le risque mesurable avant de signer.

La question utile sur une offre à taux variable n'est pas de savoir si les taux vont monter, ce que personne ne sait. C'est de demander la simulation dans l'hypothèse où l'indice atteint le plafond prévu. Ce plafond est le pire cas contractuel, et il doit rester supportable.

Attention enfin au mécanisme d'ajustement retenu. Certaines offres maintiennent la mensualité et allongent la durée. Le prélèvement ne bouge pas, le coût total s'envole, et la durée peut buter sur une limite contractuelle qui ramène brutalement la hausse sur la mensualité.

Remboursement anticipé, modularité, report d'échéance

Trois clauses décident de la souplesse d'un prêt. Elles se lisent avant la signature, parce qu'elles ne s'ajoutent pas après.

La modularité permet d'augmenter ou de diminuer la mensualité dans des limites contractuelles, en général après un délai d'attente et une fois par an. Le report d'échéance autorise à suspendre un ou plusieurs prélèvements, en report partiel si les intérêts continuent d'être payés, total dans le cas contraire. Ces deux facultés varient d'un contrat à l'autre : leurs conditions exactes se lisent dans l'offre, aucune règle générale ne s'y substitue.

Le remboursement anticipé, lui, est un droit encadré par le code de la consommation. L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, le contrat pouvant seulement interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial, sauf s'il s'agit du solde. L'indemnité éventuellement due ne peut dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant remboursement (article L313-48). Et aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers (article L313-47).

Une précaution pratique : notez ces trois clauses sur une fiche, avec leurs conditions d'exercice et leur délai de prévenance, puis rangez-la avec l'offre. Personne n'exerce une faculté dont il a oublié l'existence.

Renégocier, racheter, changer d'assurance

Renégocier, c'est demander à sa propre banque de revoir le taux du prêt en cours. L'opération prend la forme d'un avenant et évite les frais de garantie. Elle se heurte à un obstacle simple : l'établissement n'a aucune obligation d'accepter.

Racheter, c'est faire financer le capital restant dû par un autre établissement. Il faut alors reprendre le parcours complet : nouvelle étude, nouvelle garantie, nouvelle assurance, et le cas échéant une indemnité de remboursement anticipé versée à la banque d'origine.

Le calcul se fait sur le gain net, jamais sur l'écart de taux. Additionnez l'indemnité, les frais de dossier, les frais de garantie et le coût de la nouvelle assurance, puis comparez au total des intérêts économisés jusqu'au terme. Un écart de taux flatteur peut donner un gain nul quand l'opération intervient tard dans la vie du prêt, au moment où la part d'intérêts de chaque échéance est déjà faible.

Trois leviers survivent donc à la signature : le remboursement anticipé, le rachat par un autre établissement et la substitution d'assurance. Ce dernier a une particularité que les deux autres n'ont pas : il est opposable au prêteur. La substitution s'exerce à tout moment, sous la seule réserve de l'équivalence des garanties exigée par le code de la consommation, et le délai de réponse du prêteur court à compter de la réception de la demande, non de la date à laquelle il jugerait le dossier complet.

Le coût mensuel complet d'un propriétaire

Devenir propriétaire ajoute des charges qui n'entrent dans aucun calcul de mensualité. La taxe foncière arrive à l'automne. Les charges de copropriété sont appelées par trimestre. Et les travaux votés en assemblée générale se paient même s'ils ont été décidés avant votre arrivée.

S'ajoute l'assurance du logement. Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs dont il répond en cette qualité, et en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). En copropriété, chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou non, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). L'exigence de la banque est une condition de crédit : elle se superpose à ces obligations sans les remplacer.

La règle pratique consiste à raisonner en coût mensuel complet : remboursement, assurance emprunteur, assurance du logement, provision pour taxe foncière, charges et entretien courant. C'est ce total-là qui se compare au loyer actuel, et lui seul mesure le saut de charge. Une provision mensuelle versée sur un compte séparé règle la question sans discipline particulière, et elle a un mérite supplémentaire au moment où le dossier est instruit : elle prouve la capacité d'épargne.

Ce que ce simulateur ne fait pas

Il applique une formule à trois valeurs que vous saisissez. Il ne connaît ni votre taux réel, ni votre assurance, ni les frais de votre dossier, et il n'interroge aucune grille bancaire.

Il ne produit pas non plus d'échéancier ligne à ligne, et ne gère ni différé, ni palier, ni prêt à taux zéro adossé au prêt principal. Pour ces montages, seule l'offre de prêt et son échéancier font foi.

Méthode et sources

Formule d'annuité constante m = C × t / [1 − (1 + t)^−n] appliquée au capital, au taux nominal et à la durée que vous saisissez, t étant le taux mensuel et n le nombre d'échéances. Le coût des intérêts est la différence entre le total des mensualités et le capital. Le calcul s'exécute dans votre navigateur et n'intègre ni l'assurance emprunteur, ni les frais de dossier, ni les frais de garantie. Mise à jour le 02 août 2026.

• Haut Conseil de stabilité financière
• Légifrance · Code des assurances
• Service-public.fr

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