Comment une indemnité se calcule vraiment
L'expert évalue d'abord le bien détruit à sa valeur au jour du sinistre, c'est-à-dire son prix de remplacement diminué de la vétusté. Cette première somme est versée sans condition. La clause de valeur à neuf ajoute un complément, égal à tout ou partie de la vétusté déduite, et ce complément est conditionnel : il suppose que le bien soit effectivement remplacé, que les factures soient produites, et que l'opération intervienne dans le délai prévu au contrat.
Deux limites se cherchent dans les conditions générales, et il faut les chercher avant le sinistre, pas après. Un plafond de vétusté, au-delà duquel la clause cesse de s'appliquer, parfois exprimé en pourcentage de la valeur du bien. Et une liste de biens exclus de la clause, où l'on trouve selon les contrats le linge, les objets d'usage courant ou le matériel électronique ancien.
D'où une conséquence pratique, la plus utile de cette page. Conservez les factures d'achat de ce qui a de la valeur, ou à défaut des photographies datées, rangées ailleurs que dans le logement assuré. C'est cette preuve, et non la formule du contrat, qui fixe le montant de départ.
Le dossier se joue dans les premières heures
Ne jetez rien et ne réparez rien avant le passage de l'expert, sauf mesure conservatoire nécessaire pour éviter l'aggravation. Un bien détruit et évacué ne s'évalue plus, et c'est alors l'assuré qui supporte la preuve de ce qu'il possédait. Photographiez l'ensemble, y compris ce qui semble secondaire, et notez la date et l'heure de la découverte du sinistre : c'est ce moment qui fait courir les délais, pas celui où le dommage est survenu.
Les délais varient selon la nature de l'événement. Pour un sinistre reconnu au titre des catastrophes naturelles, l'article L125-2 ouvre trente jours à compter de la publication de l'arrêté au Journal officiel, délai porté de dix à trente jours et en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Les autres dommages relèvent des planchers de l'article L113-2, et au-delà de la durée écrite dans votre contrat.
Dégât des eaux en immeuble : ce que prévoit la convention IRSI
Le texte de la convention IRSI n'est pas publié, mais ses règles principales le sont désormais par une source officielle citable : la fiche F2027 de service-public.fr, vérifiée le 22 juillet 2025. Sous 1 600 € hors taxes de dégâts, c'est l'assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur. Entre 1 600 € et 5 000 € hors taxes, il doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs.
La recherche de fuite suit son origine. Quand elle vient des parties communes, l'assureur de la copropriété prend en charge la recherche. Si elle provient d'un lot privatif, n'importe quel assureur impliqué peut engager la recherche, mais son coût revient à l'assureur du lot concerné. Nous n'écrirons rien au-delà de ces règles, faute de source publiée.
Un point de copropriété mérite d'être ajouté, parce qu'il est souvent tranché à l'envers. Une canalisation encastrée ne devient pas commune du seul fait de son encastrement : seules sont communes les parties de canalisations afférentes aux éléments d'équipement commun qui traversent des locaux privatifs, et l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne joue qu'à défaut de disposition contraire du règlement de copropriété. Relisez ce règlement avant d'ouvrir le débat en assemblée.
Ce que disent les chiffres 2025
France Assureurs publie les agrégats de la multirisque habitation. En 2025, la prime moyenne toutes garanties s'établit à 323 € hors taxes, en hausse de 7,8 %. Le relevé distingue le contrat occupant, 351 €, et le contrat de propriétaire non occupant, 191 €. Les cotisations de la branche, catastrophes naturelles comprises, atteignent 15,0 Md€, en progression de 8,4 %.
Un chiffre mérite qu'on s'y arrête, parce qu'il corrige une intuition répandue. Les dégâts des eaux sont la garantie la plus fréquemment mise en jeu, avec 39 % des sinistres, mais l'incendie est le premier poste de charge, à 28,7 % contre 25,9 %. Fréquence et coût ne désignent donc pas la même garantie. C'est l'incendie, selon notre lecture, qui révèle le mieux la solidité d'un contrat.
Dernier élément de contexte tarifaire : la surprime catastrophes naturelles a été revalorisée au 1er janvier 2025. C'est un fait réglementaire, pas une décision commerciale de votre assureur, et il explique une partie de la hausse lue sur votre avis d'échéance. Ces montants décrivent un marché, pas votre contrat.
