Ce qui décide sur ce contrat. Ce que couvre déjà l'assurance de l'immeuble, et la durée de vacance que votre contrat tolère : ces deux lignes décident de ce qu'une assurance PNO vous apporte réellement.
Assurance PNO : ce qui est couvert, ce qui reste dehors
L'assurance propriétaire non occupant couvre le logement mis en location ou laissé vacant, là où ni le locataire ni la copropriété ne prennent le relais. Elle intervient sur trois terrains : le bâti de votre lot et les aménagements que vous y avez faits, votre responsabilité civile de propriétaire, et les recours dirigés contre vous par le locataire ou les voisins. S'y ajoutent, selon les formules, une défense et recours, une garantie perte de loyers et la prise en charge de la franchise du contrat d'immeuble.
Restent dehors les biens du locataire, qui relèvent de son propre contrat, les loyers impayés et les dégradations locatives, qui appellent une garantie distincte, et les travaux de rénovation lourde, qui demandent une assurance de chantier. Le mobilier que vous mettez à disposition dans un meublé n'est couvert que s'il a été déclaré et chiffré.
À qui ce contrat s'adresse
- bailleur d'un lot en copropriété, loué nu ou meublé
- bailleur d'une maison individuelle, seule protection possible du bâti
- propriétaire d'un logement vacant, entre deux locataires ou pendant des travaux
- société civile immobilière ou indivision détenant un bien loué
- propriétaire d'une résidence secondaire confiée à une plateforme de location courte durée
Obligatoire ou non : cela dépend de votre profil
L'obligation ne dépend pas du fait de louer, mais du fait d'être en copropriété. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité. Un studio vide entre deux locataires reste donc soumis à la même obligation qu'un studio loué. Pour une maison individuelle mise en location, service-public.fr (fiche F2023, mise à jour le 29 avril 2024) confirme l'absence d'obligation d'assurance à la charge du propriétaire. En face, le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). Demander l'attestation est un droit ; l'obtenir n'est pas automatique.
| Profil | Statut | Conséquence en cas de défaut |
|---|---|---|
| Lot en copropriété, loué | Responsabilité civile obligatoire (art. 9-1, loi de 1965) | Aucune couverture si un sinistre parti de votre lot touche les voisins ou les parties communes |
| Lot en copropriété, vacant | Responsabilité civile obligatoire : la vacance ne lève pas l'obligation | Même exposition, sans assurance du locataire pour amortir le choc |
| Maison individuelle louée | Aucune obligation légale | Reconstruction, réparations et responsabilité de propriétaire intégralement à votre charge |
| Meublé ou location de courte durée | Même régime que le logement nu, usage à déclarer au contrat | Refus de garantie possible si l'usage réel n'a pas été signalé à l'assureur |
Les garanties, et le chiffre qui les borne
Une garantie ne se juge pas sur son intitulé. Pour chacune, la troisième colonne est celle qui décide du montant que vous toucherez.
| Garantie | Ce qui est couvert | Ce qui la borne |
|---|---|---|
| Dommages au bâti | Incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophes naturelles | Durée de vacance tolérée, base d'indemnisation, franchise |
| Responsabilité civile propriétaire | Dommages causés par le bâtiment : chute d'un élément, défaut d'entretien, garde-corps non conforme | Plafond par sinistre et exclusions liées à l'état du bâti |
| Recours des locataires et des voisins | Indemnisation des tiers quand le sinistre trouve son origine dans votre lot ou votre bâti | Plafond de la garantie et prise en charge, ou non, du relogement |
| Défense et recours | Frais de procédure à la suite d'un sinistre, recours contre un tiers responsable | Seuil d'intervention, plafond annuel, litiges de bail souvent hors périmètre |
| Perte de loyers | Revenu locatif perdu pendant la remise en état après un sinistre garanti | Durée maximale exprimée en mois, à confronter à la durée réelle d'un chantier |
Point de vigilance. Ce que couvre déjà l'assurance de l'immeuble, et la durée de vacance que votre contrat tolère : ces deux lignes décident de ce qu'une assurance PNO vous apporte réellement.
Les clauses qui décident vraiment
Ce sont elles qu'il faut chercher dans les conditions particulières, avant même de comparer les prix.
- la clause de vacance, qui suspend ou réduit les garanties au-delà d'une période d'inoccupation fixée au contrat
- la frontière avec l'assurance de l'immeuble : selon le contrat collectif, le bâti de votre lot est déjà couvert, ou pas du tout
- la base d'indemnisation : valeur à neuf, valeur d'usage ou reconstruction vétusté déduite, trois mentions qui changent le montant du chèque
- la location meublée ou de courte durée, qui modifie la nature du risque et doit être déclarée
- l'absence de garantie loyers impayés dans une assurance PNO classique
- le mobilier du propriétaire dans un meublé, couvert seulement s'il a été inventorié et chiffré
Quel niveau de couverture selon votre situation
| Situation | Niveau conseillé | Garanties à vérifier en priorité |
|---|---|---|
| Studio loué nu en copropriété | Formule de base, adossée au contrat de l'immeuble | Responsabilité civile propriétaire, recours des locataires, franchise de la copropriété |
| Meublé ou location de courte durée | Formule renforcée | Mobilier du propriétaire, vol, responsabilité envers les occupants successifs |
| Maison individuelle louée | Multirisque bailleur complète | Tempête, dépendances, valeur à neuf, perte de loyers |
| SCI ou bien en indivision | Contrat souscrit au nom du bon titulaire | Qualité d'assuré de tous les associés ou indivisaires, plafond global si plusieurs lots |
Ce qui fait le prix, et ce qui le fait baisser
Aucune moyenne de marché ne dit ce que vous paierez : la cotisation se construit sur votre dossier. Les critères qui pèsent, en revanche, sont connus.
- la surface du lot et le nombre de pièces déclarés
- le type de location : nue, meublée, saisonnière ou en colocation
- la commune et l'exposition aux risques naturels
- la franchise retenue sur les dommages
- le nombre de lots regroupés sur un même contrat
- l'étendue réelle du contrat de l'immeuble, qui permet d'alléger la part dommages
- la surprime catastrophes naturelles, portée à 20 % de l'ensemble des primes pour les biens autres que les véhicules depuis le 1er janvier 2025 (article A125-2 du code des assurances)
Les leviers qui ne dégradent pas la protection
- partir du contrat de la copropriété pour ne pas payer une deuxième fois un bâti déjà assuré
- regrouper plusieurs lots sur un contrat unique, en vérifiant le plafond global par sinistre
- relever la franchise dommages quand la trésorerie le permet
- coupler l'assurance PNO et la garantie loyers impayés chez le même assureur
- déduire la prime des revenus fonciers au régime réel, ce qui rapproche le coût d'une formule complète de celui d'une formule minimale
Astuce. France Assureurs situe la prime moyenne d'un contrat non occupant à 191 € en 2025, en hausse de 8,1 % sur un an : un ordre de grandeur national, pas un devis. Comparez ensuite à garanties identiques, et sur la bonne garantie. Entre deux contrats de bailleur, l'écart de prime vient souvent du plafond de recours des locataires ou de la base d'indemnisation, deux lignes que les tableaux comparatifs n'affichent pas.
Résilier ou transférer votre assurance PNO
Après un an de contrat, un bailleur personne physique peut résilier à tout moment : l'article L113-15-2 du code des assurances couvre les contrats garantissant la responsabilité civile du propriétaire ou de l'occupant d'un immeuble, et l'article R113-11 le confirme pour les particuliers hors activité professionnelle. La résiliation prend effet un mois après réception de la notification par l'assureur, et non le lendemain. Une société civile immobilière n'entre pas dans ce cadre : personne morale, elle relève de la résiliation à l'échéance. Celle-ci s'exerce selon le préavis prévu au contrat, que la loi plafonne à deux mois (L113-12) ; le délai court à partir de la date du cachet de la poste ou de la date d'expédition de la notification. En cas de vente, ne résiliez pas par réflexe : l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, qui peut ensuite y mettre fin, l'assureur aussi. Vous cessez d'être tenu des primes à échoir dès que vous avez informé l'assureur de la vente par lettre, tout autre support durable ou l'un des moyens de l'article L113-14 (L121-10). La lettre recommandée n'est pas exigée, mais elle date la notification, ce qui reste son seul intérêt ici.
Sinistre dans un logement loué : qui déclare quoi
Chacun déclare à son assureur, sans attendre que l'autre bouge. Le locataire au sien, vous au vôtre, et le syndic dès que les parties communes ou un autre lot sont touchés. Le délai figure aux conditions particulières : le contrat ne peut pas le fixer en dessous de cinq jours ouvrés, ramenés à deux jours ouvrés en cas de vol (article L113-2, 4° du code des assurances). Pour une catastrophe naturelle, le calendrier est autre : la déclaration doit intervenir dans les trente jours suivant la publication de l'arrêté au Journal officiel (L125-2). Un bailleur qui ne vit pas dans la commune du bien rate cette échéance sans s'en apercevoir. En dégât des eaux, la convention IRSI organise les rapports entre assureurs. Selon service-public.fr (fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025), sous 1 600 € hors taxes de dégâts, l'assureur gestionnaire indemnise sans recours possible contre un autre assureur ; entre 1 600 et 5 000 € hors taxes, il doit effectuer une expertise pour le compte des autres. Cela explique pourquoi votre assureur peut payer avant qu'un responsable soit désigné.
- prévenir le syndic dès que les parties communes ou un lot voisin sont touchés
- photographier et faire chiffrer les dommages du bâti, avant toute remise en état
- conserver l'état des lieux d'entrée, les quittances et l'attestation d'assurance du locataire
- signer un constat amiable dégât des eaux avec le locataire et le voisin concerné
- poser une alerte dès qu'un arrêté de catastrophe naturelle vise la commune du bien
En copropriété, lisez d'abord le contrat de l'immeuble
Commencez par là, avant même de regarder les prix. En copropriété, l'assurance de l'immeuble couvre déjà une part du bâti, parfois l'intégralité du bâtiment dans son état d'origine, parties privatives comprises. Le bailleur qui choisit son contrat sur la seule garantie incendie paie donc, pour partie, une couverture qu'il possède déjà. Ce qui n'est couvert nulle part ailleurs, c'est sa responsabilité de propriétaire et les recours dirigés contre lui.
Impossible de choisir sans savoir ce que couvre l'assurance collective. Ce document se demande au syndic, et rien n'oblige à attendre une assemblée générale pour l'obtenir.
Les contrats d'immeuble ne se ressemblent pas. Certains se limitent strictement aux parties communes. D'autres couvrent l'ensemble du bâtiment dans son état d'origine : murs, cloisons, sols et revêtements d'origine, canalisations encastrées. Dans ce second cas, souscrire une formule dommages complète revient à payer deux fois le même mur.
Demandez trois éléments : le contrat de l'immeuble ou au minimum sa notice, la liste des garanties souscrites, et le montant des franchises. Cette dernière information a une conséquence directe. Lorsqu'un sinistre relève du contrat collectif, la franchise reste à la charge de la copropriété et se répartit entre les copropriétaires ou, selon les cas, pèse sur le lot d'origine du sinistre. Une assurance PNO qui prend en charge cette franchise sert le jour même du sinistre, et cette garantie ne figure pas dans tous les contrats.
Reste ce que le contrat d'immeuble ne couvre pas. Vos aménagements postérieurs, cuisine équipée, salle de bains refaite, parquet posé après coup, ne relèvent pas de l'état d'origine et sortent du contrat d'immeuble. Votre responsabilité personnelle de propriétaire non plus.
Un mot pour les maisons individuelles louées, qui ne bénéficient d'aucun contrat collectif. Le raisonnement s'inverse : votre contrat est la seule protection du bâti, et il doit être complet. Celui du locataire couvre ses biens et sa responsabilité locative, pas la reconstruction de votre maison si un incendie survient pendant une vacance ou si son assureur oppose une exclusion.
Le recours des locataires, la garantie qu'on oublie de comparer
Le locataire est présumé responsable des dommages survenus dans le logement pendant la location, sauf s'il démontre que le sinistre ne lui est pas imputable. Ce mécanisme protège le bailleur. Il fonctionne aussi dans l'autre sens.
Lorsqu'un sinistre trouve son origine dans le bâtiment lui-même, vétusté d'une canalisation, défaut de la toiture, installation électrique hors d'âge, la responsabilité bascule sur le propriétaire. Le locataire dont les meubles sont détruits, ou dont le logement devient inhabitable, se retourne contre vous. C'est le scénario le plus coûteux pour un bailleur, et c'est exactement ce que couvre la garantie recours des locataires.
Deux points se vérifient dans le contrat. Le plafond de cette garantie d'abord, puisqu'il s'agit d'indemniser des biens et parfois un relogement. La prise en charge du relogement ensuite : quand un logement devient inhabitable et que votre responsabilité est engagée, la question du logement provisoire se pose dans la journée, et elle coûte cher.
Ajoutez la responsabilité civile de propriétaire au sens large : chute d'un élément de façade sur un passant, accident causé par un garde-corps non conforme, dommage lié au défaut d'entretien d'une partie privative. Ces situations ne concernent pas le locataire et ne relèvent pas du contrat d'immeuble.
Notre lecture, et elle va à rebours des tableaux comparatifs : si le bâti est déjà couvert par la copropriété, l'essentiel de ce que vous achetez est cette responsabilité. Comparez donc sur les plafonds de responsabilité et de recours, pas sur la longueur de la liste des périls.
La vacance, et tout ce qui y ressemble
La clause de vacance suspend ou réduit les garanties au-delà d'une période d'inoccupation fixée au contrat. Ce n'est pas la seule situation où l'inoccupation pose problème, et les autres passent plus facilement inaperçues.
Rappel utile avant d'entrer dans le détail : en copropriété, la vacance ne supprime rien de l'obligation d'assurance de responsabilité civile de l'article 9-1. Un lot vide reste un lot à assurer.
Le cas classique est l'entre-deux locataires. Quelques semaines passent sans difficulté ; plusieurs mois franchissent souvent le seuil du contrat. Un bien difficile à relouer, dans une zone détendue, traverse cette limite sans que le propriétaire y pense.
Deuxième situation : les travaux. Un logement vidé pour rénovation lourde n'est plus un logement loué, et il n'est pas non plus un chantier assuré. Selon l'ampleur des travaux, votre contrat peut suspendre ses garanties, et l'assurance des entreprises intervenantes ne couvre pas les dommages au bien existant hors de leur responsabilité. Le moment d'en parler à l'assureur est avant l'ouverture du chantier.
Troisième situation : le bien en cours de vente ou issu d'une succession. Un logement inoccupé pendant le règlement d'une indivision cumule les difficultés. Personne ne se sent responsable de l'assurance, et le contrat existant peut avoir basculé en vacance prolongée sans que quiconque l'ait lu.
Quatrième situation, plus rare : l'occupation sans droit ni titre. Les dégradations commises par un occupant sans bail ne relèvent d'aucune responsabilité locative, puisqu'il n'y a pas de bail. Une garantie spécifique existe dans certains contrats : vérifiez la clause aux conditions générales plutôt que de le supposer. La protection juridique associée devient alors la garantie la plus utile.
La parade tient en une phrase : signalez par écrit toute période d'inoccupation prévisible. Un logement déclaré vacant reste assurable, souvent moyennant une adaptation. Un logement vacant non déclaré, beaucoup moins.
Meublé, courte durée, colocation : trois contrats différents
Le contrat standard vise le logement loué nu à un locataire unique. Trois autres configurations existent, et chacune déplace le risque.
La location meublée pose la question du mobilier. Les biens que vous mettez à disposition vous appartiennent : ni la responsabilité locative du locataire ni le contrat d'immeuble ne les couvrent, sauf déclaration expresse avec une valeur assurée. Faites l'inventaire, chiffrez-le, faites-le inscrire. Un meublé assuré comme un logement nu est un meublé dont le mobilier n'est pas assuré.
La location de courte durée, saisonnière ou touristique, change la nature du risque : rotation élevée, occupants inconnus, absence de contrôle. Vérifiez la clause aux conditions générales, car l'exclusion ou la déclaration avec surprime figurent selon les contrats. Le bailleur qui bascule d'une location classique vers une plateforme de réservation sans prévenir son assureur avance sans garantie. Regardez aussi la responsabilité civile envers les occupants successifs, et le vol commis par un occupant, dont la couverture se lit rarement telle quelle.
La colocation soulève une difficulté propre. Selon que la colocation repose sur un bail unique ou sur des baux séparés, l'obligation d'assurance des occupants s'organise différemment. Exigez une attestation couvrant l'ensemble du logement et vérifiez-la chaque année, ce que la loi du 6 juillet 1989 vous permet de demander.
Un dernier cas mérite mention : le logement loué à une personne morale, entreprise pour son salarié ou association. Le preneur est une société, avec ses propres contrats, et la chaîne de responsabilité se lit autrement. Signalez-le à votre assureur, il ne le devinera pas.
Un dégât des eaux dans un lot loué : l'ordre des opérations
En multirisque habitation, les dégâts des eaux représentent 39 % des sinistres, mais l'incendie reste le premier poste de charge, à 28,7 % contre 25,9 % (France Assureurs, exercice 2025). Fréquent ne veut donc pas dire coûteux, et le dégât des eaux se traite avec de la méthode plus qu'avec de la technique.
Premier réflexe : faire cesser le dommage. Coupure d'eau, intervention d'un plombier, protection des biens. Le locataire est en première ligne puisqu'il est sur place ; la facture d'urgence se discute ensuite, selon l'origine de la fuite.
Deuxième réflexe : identifier cette origine. Une fuite sur un joint de douche, un flexible de machine à laver ou un robinet relève de l'entretien courant, donc du locataire. Pour une canalisation encastrée, la réponse ne va pas de soi : elle n'est commune que si elle dessert un équipement commun, et le règlement de copropriété peut en disposer autrement (loi du 10 juillet 1965, article 3). L'encastrement, à lui seul, ne décide de rien. Cette distinction commande toute la suite, et elle se documente par des photos et, s'il le faut, par un rapport de recherche de fuite.
Troisième réflexe : déclarer, chacun de son côté, dans le délai prévu au contrat. Le locataire à son assureur, vous au vôtre, le syndic si les parties communes ou d'autres lots sont touchés. Un constat amiable dégât des eaux signé par les parties concernées accélère nettement le traitement.
Ensuite intervient la convention IRSI, qui organise les rapports entre assureurs. Service-public.fr (fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025) en publie les règles principales. Sous 1 600 € hors taxes de dégâts, c'est l'assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur. Entre 1 600 et 5 000 € hors taxes, il doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs. Pour la recherche de fuite, si elle vient des parties communes, l'assureur de la copropriété la prend en charge ; si elle vient d'un lot privatif, c'est l'assureur du lot concerné qui en supporte le coût.
Un mot sur les catastrophes naturelles, qui obéissent à un autre calendrier. La garantie ne joue qu'après publication d'un arrêté interministériel, et la déclaration doit intervenir dans les trente jours suivant cette publication (article L125-2 du code des assurances, délai porté de dix à trente jours au 1er janvier 2023). Pour un bailleur éloigné, cette échéance se rate facilement.
Fiscalité, SCI, indivision : la gestion du contrat
Le contrat n'est pas seulement une protection, c'est une charge déductible, et la façon dont on le souscrit a des conséquences qui dépassent la prime.
Au régime réel, les primes d'assurance afférentes au bien loué entrent dans les charges déductibles des revenus fonciers. L'écart de coût entre une formule minimale et une formule complète s'en trouve réduit, ce qui est un argument rationnel pour ne pas rogner sur les garanties. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire couvre déjà l'ensemble des charges : la prime ne se déduit pas en plus.
Le contrat doit être souscrit par le bon titulaire. Un bien détenu par une société civile immobilière s'assure au nom de la société, pas à celui du gérant. Un contrat souscrit à titre personnel sur un bien appartenant à la SCI expose à une discussion sur l'intérêt d'assurance au moment du sinistre, et prive la société de la déduction. La vérification prend une minute sur les conditions particulières.
En indivision, la situation est plus délicate : chaque indivisaire a intérêt à ce que le bien soit assuré, mais un seul contrat suffit. Désignez explicitement l'ensemble des indivisaires comme assurés, faute de quoi l'indemnité peut être versée à un seul, avec les complications que cela suppose dans une succession non réglée.
Dernier point, souvent négligé par les bailleurs multi-biens : le regroupement. Assurer plusieurs lots sur un contrat unique simplifie la gestion et réduit généralement le coût, mais crée un plafond global à vérifier. Un sinistre lourd sur un bien ne doit pas consommer la capacité prévue pour les autres.
Bases d'indemnisation : la ligne qui décide du chèque
Deux contrats couvrent l'incendie et ne versent pas la même somme. La différence tient à trois mots inscrits aux conditions générales : valeur à neuf, valeur d'usage, ou valeur de reconstruction vétusté déduite.
La valeur d'usage applique un abattement lié à l'âge et à l'état du bien. Sur un immeuble ancien, cet abattement pèse lourd, et l'indemnité ne permet pas de remettre le logement en état. La valeur à neuf indemnise sans vétusté ou avec une vétusté récupérable, le complément étant versé sur justificatif de reconstruction effective. C'est la formule à rechercher, et son surcoût reste modeste au regard de l'écart d'indemnité.
Attention à la mention vétusté récupérable, qui suppose une condition : les travaux doivent être réalisés, souvent dans un délai fixé au contrat. Un bailleur qui préfère encaisser et vendre le bien en l'état ne touche que la part hors vétusté. Ce n'est pas un piège, c'est la logique du produit, mais elle mérite d'être connue avant de faire des projets.
Regardez aussi la garantie des embellissements et des aménagements. Une cuisine équipée, un parquet, une salle d'eau refaite représentent une valeur réelle qui n'entre pas dans la reconstruction du gros œuvre. Ces postes sont fréquemment plafonnés en pourcentage de la valeur du bien, et ce plafond se révèle bas sur un petit logement fortement rénové.
Enfin, la perte de loyers. Si le logement devient inhabitable après un sinistre garanti, le revenu locatif s'arrête pendant toute la durée des travaux. La garantie existe, souvent assortie d'une durée maximale exprimée en mois. Confrontez cette durée à la réalité d'une reprise après incendie, qui ne se compte pas en semaines. Notre lecture : c'est la garantie la plus sous-dimensionnée des contrats de bailleur.
Ce que vaut vraiment l'attestation d'assurance du locataire
Le locataire doit justifier de son assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). C'est une bonne pratique, et elle protège moins qu'on ne le croit.
Une attestation prouve qu'un contrat existait au jour de son édition. Elle ne prouve ni qu'il est toujours en vigueur, ni que les cotisations sont réglées, ni que les garanties correspondent au logement. Un locataire qui cesse de payer sa prime voit sa garantie suspendue puis son contrat résilié, sans que personne ne prévienne le propriétaire. La demande annuelle rattrape une partie de ces situations, avec un an de retard au pire.
À défaut d'attestation, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût avec le loyer, un mois après une mise en demeure restée sans effet (même article 7 g). Le mécanisme est encadré et peu utilisé, alors qu'il comble précisément le trou de garantie. Dans le même registre, la clause résolutoire pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : les deux voies obéissent au même rythme.
Vérifiez enfin ce que l'attestation couvre. Un contrat limité à la responsabilité locative satisfait l'obligation légale et laisse un risque important, y compris pour vous : un locataire non indemnisé pour ses meubles cherchera plus volontiers un responsable du côté du bâti.
Gardez la logique d'ensemble à l'esprit. L'assurance du locataire, celle de la copropriété et la vôtre forment un système, et chacune a un trou que les deux autres bouchent en partie. Votre contrat n'est utile que si vous savez lesquels.
Les garanties qui manquent à une assurance PNO de base
Une formule de base laisse plusieurs trous. Les connaître permet de décider, plutôt que de les découvrir le jour du sinistre.
Les loyers impayés ne sont pas couverts par une assurance PNO classique. C'est une garantie distincte, avec ses propres conditions d'éligibilité du locataire, qui se souscrit au moment de la mise en location, pas quand l'impayé apparaît.
Les dégradations commises par le locataire au-delà du dépôt de garantie relèvent elles aussi d'une garantie spécifique, généralement adossée à la garantie loyers impayés. Le contrat de bailleur couvre les dommages accidentels, pas la dégradation volontaire ni l'usure anormale constatée à la sortie.
La protection juridique locative mérite un examen à part. Congé contesté, restitution du dépôt de garantie, procédure d'expulsion, révision de loyer : ces litiges se règlent devant le juge des contentieux de la protection et mobilisent un avocat. La défense et recours d'un contrat de bailleur est souvent calibrée sur les suites d'un sinistre, pas sur un litige de bail. Vérifiez lequel des deux vous achetez.
Restent quelques extensions utiles selon les biens : les dommages électriques pour un logement ancien, le vol et le vandalisme pour un bien vacant en rez-de-chaussée, la garantie des honoraires d'expert d'assuré pour un sinistre important, l'assistance travaux d'urgence pour un bailleur éloigné géographiquement.
Le principe de sélection ne change pas d'un bout à l'autre. Partez de ce que couvre l'immeuble, ajoutez ce qui pèse sur votre responsabilité, complétez selon la nature de la location, et ne payez pas une seconde fois pour un mur déjà assuré.
Questions fréquentes
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Combien coûte une assurance PNO ?
Quand souscrire une assurance PNO ?
Assurance PNO et assurance de copropriété : où passe la frontière ?
Faut-il une assurance PNO pour un logement loué meublé ?
L'assurance PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
La prime est-elle déductible des revenus fonciers ?
Ce qu'il faut retenir
Reprenez vos conditions particulières et vérifiez un seul point avant tout le reste : ce que couvre déjà l'assurance de l'immeuble, et la durée de vacance que votre contrat tolère : ces deux lignes décident de ce qu'une assurance PNO vous apporte réellement. Si ce point est réglé, le reste du contrat se compare vite.
Où vérifier par vous-même
Les textes applicables sont publics : le Code des assurances et les lois citées sont consultables sur Légifrance, les démarches sur service-public.fr. L'agrément d'un assureur se vérifie auprès de l'ACPR.
