Une assurance de propriétaire non occupant se juge sur ce qu'elle comble : le bâti privatif que l'immeuble ne couvre pas, la franchise de la copropriété, et les périodes où le logement reste vide.
Aucune des compagnies suivies sur ce site ne déclare l'assurance propriétaire non occupant : cette page ne classe donc pas des marques, elle classe les situations de bailleur et les clauses qui décident.
Une assurance de propriétaire non occupant ne se choisit pas seule. Elle se choisit contre deux autres contrats : celui de votre locataire, qui couvre ses risques locatifs, et celui de l'immeuble, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Trois contrats se superposent sur le même mur, et la PNO n'a d'intérêt que dans les interstices.
L'obligation existe pourtant, et elle est souvent ignorée. En copropriété, chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou non, doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat des copropriétaires y est tenu pour ce qui le concerne.
Un palmarès national ne peut donc pas répondre à votre place : il ne connaît ni la notice d'assurance de votre copropriété, ni votre bail, ni le nombre de semaines pendant lesquelles votre logement est resté vide l'an dernier. Ce qui suit vous donne la méthode et les documents à réunir, situation par situation.
Une dernière remarque de périmètre : aucune compagnie suivie sur ce site ne déclare ce produit, et nous ne publierons donc pas de podium de marques.
En copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). La meilleure PNO est celle qui comble ce que laissent le contrat de l'immeuble et celui du locataire : bâti privatif si l'immeuble ne le couvre pas, franchise de l'immeuble, périodes de vacance, mobilier en location meublée. Relevez la durée d'inoccupation tolérée avant de comparer les prix. En 2025, la prime moyenne d'un contrat non occupant était de 191 € selon France Assureurs.
Ce qui décide de la note sur ce produit
Le critère dominant est la couverture du bâti privatif et la tolérance en cas de vacance. Un contrat de propriétaire non occupant n'a d'utilité que là où les deux autres contrats s'arrêtent : celui du locataire et celui de l'immeuble. Et il peut suspendre certaines garanties après une durée d'inoccupation fixée au contrat, ce qui vise précisément les périodes entre deux baux.
Critère
Poids
Pourquoi ce poids
Gestion des sinistres
30 %
Un contrat habitat se juge le jour du dégât des eaux, pas à la souscription.
Étendue des garanties
25 %
Bâti, contenu, responsabilité : les trous de couverture coûtent cher.
Rapport prime / couverture
20 %
À garanties identiques, les écarts de prime restent importants.
Lisibilité contractuelle
15 %
Plafonds, sous-plafonds et vétusté doivent être trouvables en dix minutes.
Service client
10 %
Compte de la relation courante, moins que du traitement du sinistre.
Le tableau ci-dessus est la grille de lecture de la famille « habitat », partagée avec la multirisque habitation, la garantie loyers impayés et la décennale. Sur une PNO, elle se lit avec une transposition simple : la gestion du sinistre désigne surtout le dégât des eaux venu des parties communes, et l'étendue des garanties désigne le bâti privatif et la vacance.
Elle ne produit pas de note et ne trie pas les compagnies affichées plus bas. Elle donne un ordre de lecture, et cet ordre commence par ce que vos deux autres contrats ne couvrent pas.
Pourquoi cette page ne classe pas de compagnies
Aucune compagnie de notre catalogue ne déclare l'assurance propriétaire non occupant. Afficher malgré tout cinq généralistes reviendrait à laisser croire qu'un palmarès existe là où il n'y a rien à classer.
Ce produit se distribue surtout par des assureurs spécialisés de l'immobilier locatif, des courtiers en gestion et quelques généralistes que nous ne suivons pas sur cette ligne. Une note globale de compagnie ne dirait rien de la tolérance à la vacance ni de la prise en charge de la franchise de l'immeuble, qui sont les deux sujets de cette page.
La suite classe donc des situations de bailleur. Pour chacune : ce qui est déjà couvert ailleurs, la clause à lire, le texte applicable et l'erreur type.
Mutuelle née de l'assurance des artisans et des commerçants, la MAAF s'est ouverte à tous les profils sans lâcher son réseau d'agences. Elle fait partie du groupe Covéa, aux côtés de MMA et de la GMF.
Un héritage artisan qui se voit encore sur les contrats des petits pros
Trois canaux réellement équivalents : agence, téléphone, espace en ligne
Limite : Un catalogue d'options qui alourdit vite la formule de base
4.4/5
Trois assurances se partagent le même mur
Le locataire d'abord. Il doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et il en justifie lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Son contrat couvre ses biens et sa responsabilité, pas votre patrimoine.
L'immeuble ensuite. Le syndicat des copropriétaires assure les parties communes et, selon les contrats, tout ou partie du bâti privatif. Certaines polices d'immeuble couvrent les murs de chaque lot, d'autres s'arrêtent aux parties communes. C'est le point le plus décisif de tout le dossier, et il ne se devine pas : il se lit dans la notice d'assurance de la copropriété, que le syndic vous remet sur demande.
Le propriétaire enfin. Votre PNO vient compléter ce que les deux premiers laissent : responsabilité civile de propriétaire, bâti privatif si l'immeuble ne le couvre pas, recours des voisins et des tiers, dommages pendant les périodes sans locataire, mobilier si le bien est meublé.
L'ordre des gestes découle de cette architecture. Demandez la notice de la copropriété avant de demander un devis : selon ce qu'elle dit, vous cherchez un contrat complet ou une simple responsabilité civile, et l'écart de prime est considérable.
La meilleure assurance PNO selon votre situation : sept profils
Chaque situation appelle une lecture différente. Repérez la vôtre, puis lisez en priorité la clause indiquée.
Appartement loué nu en copropriété
Déjà couvert ailleurs : les parties communes par le contrat de l'immeuble, les biens et la responsabilité du locataire par son propre contrat.
Clause à lire : la couverture du bâti privatif, à confronter à la notice de la copropriété, et la prise en charge de la franchise de l'immeuble. Texte applicable : article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose au copropriétaire non occupant une assurance de responsabilité civile. Erreur type : souscrire un contrat complet alors que la police de l'immeuble couvre déjà le bâti privatif.
Maison individuelle louée
Déjà couvert ailleurs : rien, sauf le contrat du locataire pour ses propres risques. Il n'y a ni syndicat ni police d'immeuble.
Clause à lire : la couverture du bâti et des dépendances. Aucune obligation légale d'assurance ne pèse sur le bailleur d'une maison individuelle, mais sa responsabilité de propriétaire reste entière, notamment au titre de la ruine du bâtiment prévue par le code civil : nous ne citons pas ici le numéro d'article sans l'avoir relu. Erreur type : conclure de l'absence d'obligation qu'il n'y a pas de risque.
Location meublée ou LMNP
Déjà couvert ailleurs : les biens personnels du locataire, par son contrat. Pas le mobilier que vous avez installé.
Clause à lire : la garantie du mobilier appartenant au bailleur, avec son plafond. Erreur type : reprendre un contrat prévu pour une location nue et découvrir, après un dégât des eaux, que la cuisine équipée et l'électroménager ne sont pas couverts.
Location de courte durée
Déjà couvert ailleurs : très peu de chose. Les occupants successifs ne souscrivent en général aucun contrat pour le logement.
Clause à lire : la définition de l'usage déclaré. Un contrat souscrit pour une location classique peut exclure la location de courte durée, et cette exclusion se découvre au sinistre. Erreur type : ne pas déclarer le changement d'usage, ce qui relève des articles L113-8 et L113-9 du code des assurances.
Logement vacant, entre deux baux, en succession, en vente ou en travaux
Déjà couvert ailleurs : rien du côté locataire, puisqu'il n'y en a pas.
Clause à lire : la durée d'inoccupation tolérée, et la liste des garanties suspendues au-delà, à commencer par le vol. Erreur type : un logement laissé vide six mois pendant une succession, avec un contrat qui suspend le vol au bout de quelques semaines. Demandez cette durée par écrit avant de comparer les prix.
Bien détenu en SCI
Déjà couvert ailleurs : rien de spécifique ; la structure change le souscripteur, pas le risque.
Clause à lire : l'acceptation d'un souscripteur personne morale, et les modalités de résiliation, qui ne sont pas celles d'un particulier. Erreur type : compter sur la résiliation à tout moment après un an, qui vise les contrats souscrits hors activité professionnelle. Faites préciser le régime applicable à la SCI par écrit.
Bailleur qui a aussi une garantie loyers impayés
Déjà couvert ailleurs : le risque d'impayé et, selon les contrats, les dégradations locatives. Ce ne sont pas les mêmes garanties qu'une PNO, qui couvre le bien et la responsabilité.
Clause à lire : la frontière entre les deux contrats sur les dégradations, pour éviter à la fois le doublon et le trou. Une précaution de droit : la loi encadre le cumul d'une garantie des obligations locatives et d'un cautionnement, et cette règle se vérifie sur le texte avant d'être appliquée. Erreur type : payer deux fois la même garantie dégradations.
Si vous louez en meublé, et plus encore en courte durée, un contrat de propriétaire non occupant standard laisse deux trous : le mobilier qui vous appartient, et la rotation rapide des occupants, que l'assureur doit connaître. Déclarez l'usage réel, demandez une couverture du mobilier du bailleur, et faites écrire ce qui se passe entre deux séjours. Un contrat souscrit pour une location nue ne suivra pas.
Ce qui décide n'est pas le rang d'affichage. C'est ce que vos deux autres contrats, celui du locataire et celui de l'immeuble, laissent hors couverture.
L'obligation d'assurance, copropriété par copropriété
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 27 mars 2014, impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Le syndicat des copropriétaires est soumis à la même obligation pour ce qui le concerne.
L'obligation porte sur la responsabilité civile, pas sur le bien lui-même. Un contrat qui se limite à cette garantie satisfait donc le texte, mais il ne vous indemnisera pas d'un dommage à votre lot. C'est l'arbitrage à faire une fois la notice de la copropriété lue.
Pour une maison individuelle, aucune obligation légale d'assurance ne pèse sur le bailleur. Sa responsabilité de propriétaire reste pourtant engagée envers les tiers et les voisins, et le prêteur qui a financé le bien exige presque toujours une assurance pendant la durée du crédit.
Une précision utile pour les copropriétés récentes ou en travaux : l'obligation de l'article 9-1 ne dispense de rien d'autre. Elle ne remplace ni l'assurance dommages-ouvrage du maître d'ouvrage, ni les garanties propres au chantier.
La vacance, le paramètre qui trie les offres
Un contrat de propriétaire non occupant peut limiter ou suspendre certaines garanties après une durée d'inoccupation fixée au contrat. Le vol est la première concernée, parfois les dégâts des eaux en période de gel.
À notre avis, c'est le premier critère à comparer sur ce produit, avant le prix. Relevez la durée exacte, en jours ou en mois, et confrontez-la à vos vacances réelles : combien de semaines votre logement est-il resté vide l'an dernier, entre deux baux, pendant des travaux ou une mise en vente ?
Deux questions écrites suffisent. Quelle durée d'inoccupation le contrat tolère-t-il avant de suspendre une garantie, et laquelle ? Et que faut-il déclarer, et à qui, quand la vacance se prolonge au-delà ? Un assureur prévenu propose en général une solution ; un assureur qui découvre la vacance au moment du sinistre en tire d'autres conclusions.
La franchise de l'immeuble
Le cas revient souvent. Un dégât des eaux vient des parties communes, l'assureur de l'immeuble indemnise, et une franchise reste à supporter. La répartition de cette franchise dépend du règlement de copropriété et du contrat de l'immeuble : ce sont ces deux documents qu'il faut lire, pas une règle générale.
Certains contrats de propriétaire non occupant prévoient une garantie de prise en charge de la franchise de l'immeuble, en général plafonnée. C'est une ligne discrète et concrète, qui mérite d'être cherchée dans le tableau des garanties.
Question écrite à poser à l'assureur : la franchise du contrat de la copropriété est-elle prise en charge, dans quelles circonstances et à quel plafond ? Question à poser au syndic, en parallèle : comment cette franchise est-elle répartie entre le syndicat et le copropriétaire concerné ?
Dégât des eaux : qui gère votre dossier
Votre interlocuteur n'est pas forcément votre assureur, et ce n'est pas une anomalie. Une convention professionnelle organise la répartition entre assureurs, et ses règles principales sont publiées par service-public.fr, fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025.
En dessous de 1 600 € HT de dégâts, c'est l'assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours possible contre un autre assureur. Entre 1 600 € HT et 5 000 € HT, l'assureur gestionnaire doit effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs. Pour la recherche de fuite, si elle vient des parties communes, l'assureur de la copropriété la prend en charge ; si elle vient d'un lot privatif, elle peut être engagée par n'importe quel assureur impliqué, mais c'est l'assureur du lot concerné qui en supporte le coût. Nous n'écrivons rien au-delà : le texte complet de la convention n'est pas public.
Deux repères de marché éclairent l'enjeu. Selon France Assureurs, le dégât des eaux représentait 39 % des sinistres en multirisque habitation en 2025 ; l'incendie pesait pourtant plus lourd dans la charge, avec 28,7 % du total contre 25,9 % pour le dégât des eaux. Le sinistre qui revient n'est pas celui qui coûte.
Une précision juridique souvent mal comprise : une canalisation encastrée ne devient pas une partie commune du seul fait de son encastrement. Sont communes les parties de canalisations afférentes aux éléments d'équipement commun qui traversent des locaux privatifs, et le règlement de copropriété peut en disposer autrement. Avant de conclure que l'immeuble doit payer, relisez le règlement.
Quand le locataire n'est pas assuré
Le problème se pose chaque année au même moment : vous réclamez l'attestation, elle n'arrive pas. Rappelons d'abord la règle exacte, parce qu'elle est souvent déformée. Le locataire justifie de son assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Il n'a donc pas à l'envoyer spontanément : c'est à vous de la demander, et de garder la trace de cette demande.
La solution prévue par le même texte est la souscription pour compte. Après une mise en demeure demeurée sans effet pendant un mois, et si cette mise en demeure l'annonce, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et récupérer la prime, majorée dans une limite fixée par décret, par douzièmes avec le loyer. Cette voie suppose que le bailleur ait renoncé à la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Le résultat est net : le logement reste couvert, et la charge revient au locataire. L'autre voie, la clause résolutoire pour défaut d'assurance, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : elle est plus longue et plus conflictuelle. Entre les deux, la souscription pour compte règle le problème sans vider l'appartement.
Vendre, relouer, changer de contrat
À la vente du bien, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, qui peut la résilier, tout comme l'assureur. Le vendeur est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l'assureur de l'aliénation par lettre, par tout autre support durable ou par l'un des moyens de l'article L113-14 (article L121-10 du code des assurances). Écrivez, et gardez la preuve.
Pour changer d'assureur, le régime dépend de qui souscrit. Pour un propriétaire personne physique agissant hors activité professionnelle, un contrat couvrant la responsabilité civile du propriétaire d'un immeuble entre dans la liste de l'article R113-11 : la résiliation à tout moment après un an s'applique, avec effet un mois après réception de la notification (article L113-15-2).
Pour une société civile immobilière, ou pour un contrat souscrit dans un cadre professionnel, ne comptez pas sur cette faculté. La voie ordinaire reste la résiliation à l'échéance annuelle, avec le préavis prévu au contrat que l'article L113-12 plafonne à deux mois, sauf clause plus favorable. Faites confirmer le régime applicable par écrit avant de programmer un changement.
France Assureurs situait la prime moyenne d'un contrat non occupant à 191 € en 2025, en hausse de 8,1 % sur un an. C'est un repère de marché, pas une prévision : la moyenne mélange des studios et des maisons, des centres-villes et des zones exposées.
Cinq paramètres écartent un devis de cette moyenne : la surface et le nombre de pièces, le nombre de lots assurés, l'étendue des garanties retenues, le niveau de franchise et la localisation. Aucune source publique ne publie de prime moyenne par assureur ni par région, et nous n'en inventerons pas.
Un élément est commun à tous les contrats et ne se compare donc pas : la surprime catastrophes naturelles, revalorisée au 1er janvier 2025. Elle s'applique chez tous les assureurs, et son évolution explique une part de la hausse constatée à l'échéance.
Refaire ce classement pour votre immeuble, en trois documents
Trois documents suffisent, et ils sont tous en votre possession ou disponibles sur demande.
La notice d'assurance de la copropriété d'abord, obtenue auprès du syndic. Elle dit si le bâti privatif est couvert par l'immeuble, quelles garanties existent et quelle franchise s'applique. C'est le document qui décide si vous cherchez une simple responsabilité civile ou un contrat complet.
Le bail ensuite, qui rappelle l'obligation d'assurance du locataire et le type de location, nue, meublée ou de courte durée. Il dit ce qui reste à votre charge en mobilier.
Un relevé de vacance enfin, même approximatif : combien de semaines le logement est-il resté vide au cours des deux dernières années ? Ce chiffre se confronte directement à la durée d'inoccupation tolérée par chaque contrat.
Demandez ensuite trois devis, et comparez dans cet ordre : périmètre du bâti, tolérance à la vacance, prise en charge de la franchise de l'immeuble, garanties mobilier si le bien est meublé, puis seulement la prime. Un contrat moins cher qui suspend le vol après quelques semaines ne vous servira pas l'été où le logement est vide.
Ce que ce classement ne mesure pas
la couverture réelle de l'immeuble, que seule la notice de la copropriété révèle
la fiscalité de la prime, qui dépend de votre régime d’imposition
les tarifs multi-lots, à négocier au cas par cas
la solidité financière des compagnies, qui relève du contrôle de l'ACPR
le prix que vous paierez, qui se construit sur votre dossier et non sur une moyenne
Questions fréquentes
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
En copropriété, oui pour la responsabilité civile : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité. Pour une maison individuelle louée, aucune obligation légale ne pèse sur le bailleur, mais sa responsabilité reste entière.
Qu'est-ce qu'une assurance PNO ?
C'est le contrat du propriétaire qui n'habite pas son bien. Il couvre sa responsabilité civile de propriétaire et, selon les formules, le bâti privatif que le contrat de l'immeuble ne couvre pas, le mobilier du bailleur en location meublée, et les dommages survenus pendant les périodes sans locataire.
Qui paie l'assurance PNO ?
Le propriétaire la souscrit et la paie. Sa récupération éventuelle sur le locataire dépend de la liste réglementaire des charges récupérables, que nous ne reproduisons pas ici sans l'avoir relue : vérifiez-la avant d'inscrire quoi que ce soit dans un décompte de charges.
Combien coûte une PNO ?
France Assureurs situait la prime moyenne d'un contrat non occupant à 191 € en 2025, en hausse de 8,1 %. Cette moyenne mélange des biens très différents : elle situe un devis dans un ordre de grandeur et ne prédit pas le vôtre.
Un contrat habitation classique peut-il remplacer une PNO ?
Non. Un contrat d'occupant est construit pour celui qui habite le logement, avec un capital mobilier et une responsabilité civile vie privée. Le propriétaire non occupant a d'autres besoins : responsabilité de propriétaire, bâti privatif, vacance. Les deux contrats ne couvrent pas les mêmes personnes ni les mêmes périodes.
Le classement tient-il compte des SCI ?
Cette page décrit le cas de la SCI comme une situation à part, parce que le souscripteur est une personne morale : l'acceptation du risque et les règles de résiliation diffèrent. Faites confirmer par écrit le régime applicable avant de souscrire ou de résilier.
Que faire si mon locataire ne me donne pas son attestation ?
Demandez-la formellement : le locataire justifie de son assurance à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Sans réponse, une mise en demeure annonçant la souscription pour compte ouvre la voie prévue par ce texte, avec récupération de la prime majorée dans la limite fixée par décret.
Comment cette page est-elle construite, et qui la finance ?
Les critères et leur pondération sont publiés au-dessus des résultats, et nous disons quand ils ne produisent pas de note, ce qui est le cas ici : aucune compagnie suivie ne déclare ce produit. La page classe des situations de bailleur et des clauses, pas des marques, et l'ordre d'affichage est un choix de présentation de la rédaction. Ces engagements sont ceux de l'éditeur du site, Alliance Finance ; ils ne sont pas vérifiables par une source extérieure, et nous préférons l'écrire.
Pour continuer sur ce produit : le guide assurance PNO détaille les clauses qui décident de l'indemnisation,
et la page produit présente les formules disponibles.
Les autres palmarès sont regroupés sur la page des classements.
Le meilleur classement, c'est le vôtre
Un palmarès fait passer de quarante noms à cinq. Le devis, sur vos données, désigne le contrat.
