Sur une garantie loyers impayés, ce qui décide est la grille d'éligibilité imposée au locataire, puis la durée d'indemnisation. Le taux appliqué au loyer vient après.
Aucune des compagnies suivies sur ce site ne déclare la garantie loyers impayés dans son catalogue : cette page ne classe donc pas des contrats commercialisés, elle classe les critères qui font payer une GLI.
Un bailleur qui cherche la meilleure assurance loyers impayés compare des taux appliqués au loyer et des durées d'indemnisation. Il devrait commencer par l'autre bout : la grille d'éligibilité que l'assureur impose au locataire. Cette grille décide de qui vous pourrez loger, et un contrat dont la grille écarte une bonne part des candidats de votre secteur vous prive de locataires plus qu'il ne vous protège.
Une garantie loyers impayés fonctionne aussi à l'envers d'une assurance classique. L'assureur vous délègue l'examen du dossier candidat, et se réserve de contrôler votre travail le jour de l'impayé. Le contrat est donc autant une méthode de sélection qu'une couverture, et il se juge sur les deux.
Cette page ne publie pas de palmarès de compagnies : aucun assureur de notre catalogue ne déclare ce produit. Ce qui suit est la liste des huit critères qui font réellement payer une GLI, dans l'ordre, avec les textes applicables et les questions à poser par écrit.
La meilleure assurance loyers impayés est celle dont la grille d'éligibilité accepte les candidats que vous recevez réellement, et dont le dossier, constitué avant la signature du bail, tiendra au jour de l'impayé. Comparez ensuite la durée d'indemnisation, les plafonds et les frais de procédure. Attention au cumul : un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger en plus un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (loi du 6 juillet 1989, article 22-1), et la sanction est la nullité du cautionnement.
Ce qui décide de la note sur ce produit
Le critère dominant est la grille d'éligibilité du locataire et la durée d'indemnisation. Une garantie ne joue que si le locataire entrait dans les critères de l'assureur au jour de la signature du bail, et que si le dossier le prouve. Un contrat très bien tarifé dont la grille écarte une bonne part des candidats de votre secteur ne vous protège pas : il vous prive de locataires.
Critère
Poids
Pourquoi ce poids
Gestion des sinistres
30 %
Un contrat habitat se juge le jour du dégât des eaux, pas à la souscription.
Étendue des garanties
25 %
Bâti, contenu, responsabilité : les trous de couverture coûtent cher.
Rapport prime / couverture
20 %
À garanties identiques, les écarts de prime restent importants.
Lisibilité contractuelle
15 %
Plafonds, sous-plafonds et vétusté doivent être trouvables en dix minutes.
Service client
10 %
Compte de la relation courante, moins que du traitement du sinistre.
Le tableau ci-dessus est celui de la famille « habitat », à laquelle la garantie loyers impayés est rattachée dans notre nomenclature. Sa formulation vise la multirisque habitation et se transpose mal ici : sur une GLI, il n'y a ni bâti, ni contenu, ni dégât des eaux.
Traduisez-la ainsi : « étendue des garanties » désigne la grille d'éligibilité et la durée d'indemnisation, « lisibilité contractuelle » désigne la liste des justificatifs et le calendrier de déclaration, et « gestion des sinistres » désigne la prise en charge des frais de procédure. C'est dans cet ordre que la suite est écrite.
Le top affiché ne classe pas des garanties loyers impayés
Les compagnies ci-dessous sont les généralistes suivies sur le site. Aucune ne déclare la garantie loyers impayés dans son catalogue, et ce produit se distribue surtout par des administrateurs de biens, des réseaux d'agences et des assureurs spécialisés que nous ne suivons pas.
L'ordre d'affichage est un choix de présentation de la rédaction : il ne résulte ni d'un calcul ni d'un tri par note, et les notes portées sur ces fiches décrivent l'activité générale des compagnies. Pour le produit lui-même, voyez la page dédiée, qui décrit le fonctionnement de la garantie et son articulation avec la protection du bien.
Mutuelle créée par des instituteurs, la MAIF s'est ouverte à tous mais garde son fonctionnement d'origine : des conseillers salariés, un sociétariat qui vote. Elle a adopté le statut de société à mission en 2020.
Des conseillers salariés, non commissionnés sur la vente
Le statut de société à mission, avec des engagements inscrits dans les statuts
Limite : Un positionnement assumé sur le service plutôt que sur le prix d'appel
Mutuelle née de l'assurance des artisans et des commerçants, la MAAF s'est ouverte à tous les profils sans lâcher son réseau d'agences. Elle fait partie du groupe Covéa, aux côtés de MMA et de la GMF.
Un héritage artisan qui se voit encore sur les contrats des petits pros
Trois canaux réellement équivalents : agence, téléphone, espace en ligne
Limite : Un catalogue d'options qui alourdit vite la formule de base
Mutuelle fondée par des commerçants et des industriels, la MACIF vend en direct depuis ses points d'accueil et son site, sans agent commissionné. Elle pilote aujourd'hui le groupe Aéma, qui réunit aussi Aésio et Abeille Assurances.
Une vente en direct, sans commission d'intermédiaire dans le prix
Une logique de contrat unique par besoin, peu de sur-mesure à négocier
Limite : Une grille de garanties peu modulable, à prendre ou à laisser
Créée par des fonctionnaires pour des fonctionnaires, la GMF reste centrée sur les agents du service public et leurs familles, même si elle assure tout le monde. Elle appartient au groupe Covéa, avec MAAF et MMA.
Un ciblage clair sur les agents publics et leurs proches
Des services liés au statut, protection juridique et assistance en tête
Limite : Les avantages les plus nets restent liés au statut d'agent public
Mutuelle fondée par des enseignants, la MGEN gère la complémentaire et, par délégation, une partie du régime obligatoire des personnels de l'Éducation nationale. Elle appartient au groupe VYV et exploite ses propres établissements de santé.
Un guichet unique régime obligatoire et complémentaire pour les personnels de l'Éducation
Des établissements de santé en propre au sein du groupe VYV
Limite : Un intérêt étroitement lié au fait de relever de la fonction publique
4.2/5
Les huit critères qui font payer une GLI, dans l’ordre
Ils sont rangés par poids sur l'indemnisation effective. Chacun se lit dans un document précis, se résume en une question à poser par écrit, et correspond à un motif de refus que les bailleurs découvrent au mauvais moment.
1. Le taux d'effort exigé
C'est le rapport entre le loyer charges comprises et les revenus nets du foyer locataire. Chaque assureur fixe son seuil, et un point d'écart entre deux contrats change la liste des candidats éligibles pour un même bien.
Question écrite : quel taux d'effort maximal, calculé sur quels revenus et sur quel loyer, charges comprises ou hors charges ? Erreur type : appliquer le seuil du contrat précédent sans vérifier celui du nouveau.
2. La nature des revenus acceptés et le garant
Un contrat à durée indéterminée hors période d'essai est le cas le plus simple. Au-delà, tout se discute : contrats courts, intérim, indépendants avec bilans, retraités, étudiants avec garant, fonctionnaires stagiaires, salariés en portage. Certains contrats acceptent ces profils sous conditions, d'autres les excluent, d'autres les acceptent avec un garant qui doit lui-même satisfaire une grille.
Question écrite : comment sont traités les profils atypiques que je rencontre, nommément ? Erreur type : supposer qu'un garant solide rattrape un locataire hors grille.
3. La liste des justificatifs et leur vérification
C'est le point qui provoque le plus de refus d'indemnisation, et il n'a rien à voir avec la solvabilité réelle du locataire. Un dossier incomplet, une attestation d'employeur non datée, un avis d'imposition tronqué : l'assureur constate que la condition n'était pas remplie à la souscription et refuse de prendre en charge l'impayé survenu deux ans plus tard.
Le contrôle d'authenticité fait partie du travail. Le service de vérification des avis d'imposition mis à disposition par l'administration fiscale permet de confirmer qu'un avis correspond bien à un document émis, et le recoupement du salaire déclaré avec l'avis d'imposition reste la vérification la plus efficace. Sur l'appel à l'employeur, prudence : le décret n° 2015-1437 fixe la liste des pièces exigibles d'un candidat locataire, et nous ne recommandons pas cette démarche sans avoir relu ce texte et le contrat. Question écrite : quelles pièces exactement, et quelles vérifications l'assureur attend-il de moi ?
4. L'accord écrit de l'assureur avant le bail
Certains assureurs valident le dossier candidat en amont et délivrent un accord écrit avant la signature du bail. C'est la seule configuration qui vous met à l'abri d'une contestation ultérieure, et elle mérite d'être payée un peu plus cher.
Question écrite : l'assureur agrée-t-il le dossier avant la signature, sous quel délai, et cet accord vaut-il engagement en cas d'impayé ? Erreur type : signer le bail un vendredi soir en comptant valider le dossier la semaine suivante.
5. La durée maximale d'indemnisation et le plafond global
Une procédure d'expulsion se compte en mois, parfois davantage selon l'encombrement des juridictions, les délais accordés par le juge et la trêve hivernale, pendant laquelle l'expulsion est suspendue sauf exceptions. C'est cette durée que la garantie doit couvrir.
Trois plafonds coexistent et se combinent rarement de façon lisible : le plafond mensuel, qui borne le loyer garanti et peut exclure d'emblée un bien au loyer élevé ; la durée maximale d'indemnisation, en mois ; et le plafond global par sinistre, qui peut arrêter l'indemnisation avant la fin de la durée annoncée. Une garantie présentée comme illimitée dans le temps mais bornée par un montant total n'est pas illimitée.
6. Les frais de procédure et le choix de l'avocat
Poste distinct, à examiner séparément : honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice, expertise éventuelle. Certains contrats les prennent en charge intégralement, d'autres dans la limite d'un forfait, d'autres imposent le recours à leur propre réseau de professionnels.
Cette dernière clause n'est pas anodine : elle vous fait perdre la main sur la stratégie procédurale. Question écrite : puis-je choisir mon avocat, et à quelles conditions de prise en charge ?
7. La garantie dégradations et l'état des lieux
Souvent vendue avec la GLI, elle intervient en général après imputation du dépôt de garantie, sur constat d'état des lieux de sortie contradictoire, et exclut l'usure normale.
Sans état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire, elle ne sert à rien : c'est le document qui la rend opposable. Question écrite : quel plafond, quelle franchise, et quelles pièces exigées au moment du sinistre ?
8. Le calendrier de déclaration de l'impayé
Beaucoup de bailleurs le découvrent trop tard. La déclaration obéit à un calendrier strict, avec mise en demeure préalable, et le délai est fixé par le contrat : relevez-le avant de signer et notez-le quelque part de visible.
Attendre par bienveillance, pour laisser au locataire le temps de se remettre à flot, fait sortir le sinistre du champ de la garantie. La bonne pratique consiste à déclarer dans les délais et à poursuivre en parallèle la recherche d'un accord amiable, ce que les contrats n'interdisent pas.
Critère
Où il se lit
Question à poser par écrit
Taux d'effort
Grille d'éligibilité
Quel seuil, sur quels revenus, charges comprises ou non ?
Revenus et garant
Grille d'éligibilité
Comment sont traités les profils atypiques que je reçois ?
Justificatifs
Conditions générales
Quelles pièces, quelles vérifications attendues de moi ?
Agrément préalable
Procédure de souscription
Accord écrit avant la signature du bail, sous quel délai ?
Durée d'indemnisation
Tableau des garanties
Combien de mois, et quel plafond global par sinistre ?
Frais de procédure
Tableau des garanties
Avocat libre ou réseau imposé, quel forfait ?
Dégradations
Tableau des garanties
Quel plafond, quelle franchise, quelles pièces ?
Déclaration
Conditions générales
Quel délai après le premier impayé, quelle mise en demeure ?
Si votre locataire est étudiant, alternant ou éligible à la garantie Visale d'Action Logement, une GLI payante fait doublon : Visale est gratuite pour le bailleur et ne se cumule pas avec elle sur le même bail. Vérifiez l'éligibilité du candidat sur le site officiel avant de souscrire quoi que ce soit, et gardez la GLI pour les profils qui sortent de ce champ.
Le critère décisif n'est pas le rang affiché. C'est la coïncidence entre la grille de l'assureur et les dossiers que vous recevez réellement.
Caution, Visale et GLI : ce qui se cumule et ce qui ne se cumule pas
Trois dispositifs couvrent le même risque et obéissent à des règles différentes. Le premier point est une règle légale que beaucoup de bailleurs ignorent, et elle se retourne contre eux.
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Souscrire une GLI en conservant un acte de cautionnement expose donc à voir ce dernier privé d'effet. La sanction porte sur le cautionnement, pas sur la GLI, et le dépôt de garantie n'est pas concerné.
Visale est une garantie proposée par Action Logement, gratuite pour le bailleur, ouverte à certains publics selon des conditions d'âge, de situation professionnelle et de niveau de loyer. Elle ne se cumule pas avec une garantie loyers impayés sur le même bail. Nous ne reproduisons pas ici ses conditions chiffrées : elles évoluent, et elles se vérifient sur le site officiel du dispositif avant chaque relocation.
La GLI garde tout son intérêt sur les profils qui sortent du champ de Visale, sur les loyers élevés et sur les patrimoines composés de plusieurs lots, où la mutualisation joue. C'est là qu'elle se compare, pas ailleurs.
Ce que coûte vraiment une GLI après impôt
La prime d'une garantie loyers impayés figure parmi les charges déductibles des revenus fonciers pour un bailleur imposé au régime réel, en application de l'article 31 du code général des impôts. L'économie d'impôt correspondante réduit le coût net de la garantie.
Elle ne réduit rien du tout pour un bailleur au micro-foncier, dont l'abattement forfaitaire couvre déjà l'ensemble des charges. Le même contrat, au même taux, coûte donc plus cher à l'un qu'à l'autre. Faites le calcul avec votre régime réel d'imposition avant de comparer deux taux, sans quoi vous comparez des prix qui ne se comparent pas.
Souscrire seul ou par un gestionnaire
Le marché est coupé en deux, et les comparatifs mélangent les deux moitiés sans le dire.
D'un côté, les contrats de groupe distribués par les administrateurs de biens et les réseaux d'agences. Le tarif y est souvent plus bas, parce que le portefeuille est mutualisé et que l'assureur sait que le contrôle des dossiers est fait par un professionnel. En contrepartie, la garantie est liée au mandat de gestion : elle s'éteint si vous reprenez la gestion en direct.
De l'autre, les contrats souscrits directement par le bailleur, plus chers au taux affiché, mais indépendants de tout mandat. Ils s'adressent à celui qui gère lui-même et acceptent parfois des biens que les contrats de groupe refusent.
Le calcul honnête intègre le coût du mandat de gestion et le temps que vous consacrez à la sélection des candidats, aux relances et à la procédure si elle survient. Beaucoup de bailleurs qui gèrent un seul lot découvrent à la première difficulté que ce temps a un coût réel. À l'inverse, un mandat sur un patrimoine simple et un locataire stable revient cher pour un service peu sollicité.
Une variante se développe : les garanties dites de caution, portées par des sociétés spécialisées qui se substituent au garant physique. Le locataire paie une commission, le bailleur ne paie rien. Le mécanisme juridique n'est pas celui d'une assurance mais d'un cautionnement, avec des conséquences différentes en cas de contestation. Vérifiez la solidité de l'organisme et l'existence d'une garantie financière, puisque vous dépendrez de lui pour être payé.
Un point d'ordre, enfin : le mandat de gestion et la garantie se résilient dans le bon ordre. Mettre fin au mandat avant d'avoir souscrit une garantie en direct laisse une fenêtre sans couverture, et un impayé né pendant cette fenêtre n'est repris par personne.
Locataire déjà en place, changement de garantie, résiliation
Assurer un locataire déjà installé est possible, à condition de passer par la porte prévue : certains contrats imposent une période sans impayé constatée avant d'accepter le risque, avec justificatifs de paiement à l'appui. Demandez cette condition par écrit, et rassemblez les quittances avant la demande.
La sortie du contrat obéit au droit commun des assurances de dommages hors champ de la résiliation infra-annuelle. La GLI se résilie à l'échéance annuelle, avec le préavis prévu au contrat, que l'article L113-12 du code des assurances plafonne à deux mois ; le délai court à partir de la date figurant sur le cachet de la poste ou de la date d'expédition de la notification. La résiliation à tout moment après un an de l'article L113-15-2 ne vise pas ce contrat : l'article R113-11 en réserve le bénéfice, hors santé, à la responsabilité civile automobile, à l'habitation et aux assurances affinitaires.
Un impayé né pendant la période couverte reste géré par l'assureur du contrat en vigueur à cette date, quel que soit le contrat souscrit ensuite. Changer de garantie en cours de procédure ne transfère donc rien.
Refaire ce classement pour votre bien
Quatre gestes suffisent, et ils se font avant de regarder le moindre tarif.
Décrivez d'abord le marché locatif de votre bien : type de logement, niveau de loyer, profil dominant des candidats reçus lors de la dernière relocation. C'est cette description, et non une moyenne nationale, qui doit rencontrer la grille d'éligibilité.
Demandez ensuite à chaque assureur retenu sa grille complète, écrite, avec le traitement des profils atypiques que vous rencontrez. Une réponse commerciale évasive sur ce point est un motif d'élimination.
Faites préciser le calendrier de déclaration et la liste exacte des pièces à conserver. Rangez-les dès la signature du bail dans un dossier unique, numérique de préférence, qui survivra à un changement de gestionnaire.
Comparez enfin les coûts sur un scénario réel plutôt que sur un pourcentage : un impayé de plusieurs mois suivi d'une procédure et d'une remise en état. Le contrat qui indemnise le plus longtemps et prend les frais de procédure en charge ressort parfois moins cher au total, malgré un taux affiché plus élevé.
la tension locative de votre secteur, qui décide du profil des candidats
le délai réel des juridictions de votre ressort en cas de procédure
la qualité de votre propre sélection de dossiers, que l'assureur contrôlera après coup
la solidité financière des compagnies, qui relève du contrôle de l'ACPR
le prix que vous paierez, qui se construit sur votre dossier et non sur une moyenne
Questions fréquentes
Quelle est la meilleure assurance loyers impayés ?
Celle dont la grille d'éligibilité accepte les candidats que vous recevez réellement, qui agrée le dossier par écrit avant la signature du bail, et dont la durée d'indemnisation couvre une procédure complète. Aucun nom ne répond à cette question à votre place : la bonne GLI dépend de votre marché locatif, pas d'une note.
Le taux affiché suffit-il à comparer deux GLI ?
Non. Deux contrats au même taux peuvent avoir des grilles d'éligibilité très différentes, des durées d'indemnisation qui vont du simple au double et des traitements opposés des frais de procédure. Comparez sur un scénario chiffré : plusieurs mois d'impayé, une procédure, une remise en état.
Peut-on assurer un locataire déjà en place ?
Selon le contrat. Certains l'acceptent après une période sans impayé constatée, justificatifs de paiement à l'appui ; d'autres refusent. C'est une question à poser avant de souscrire, avec la durée exacte de la période exigée.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur assuré contre les impayés de demander un cautionnement, à peine de nullité de ce cautionnement. Le dépôt de garantie, lui, n'est pas concerné.
Visale ou GLI ?
Visale d'Action Logement est gratuite pour le bailleur et ne se cumule pas avec une GLI sur le même bail. Si votre candidat y est éligible, elle rend souvent la GLI inutile. Vérifiez l'éligibilité sur le site officiel du dispositif, dont les conditions évoluent, avant d'engager une souscription payante.
La prime de GLI est-elle déductible ?
Oui pour un bailleur imposé au régime réel : la prime figure parmi les charges déductibles des revenus fonciers (article 31 du code général des impôts). Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire couvre déjà les charges, et la déduction n'apporte rien de plus.
Comment cette page est-elle construite, et qui la finance ?
Les critères et leur pondération sont publiés au-dessus des résultats, et ils changent d'une famille de produits à l'autre. Sur la garantie loyers impayés, aucune compagnie suivie ne déclare le produit : la page classe donc des critères de contrat, pas des marques, et l'ordre d'affichage des compagnies est un choix de présentation de la rédaction. Ces engagements sont ceux de l'éditeur du site, Alliance Finance ; ils ne sont pas vérifiables par une source extérieure, et nous préférons l'écrire.